¿Sabías que puedes cambiar tu hipoteca de banco? En España, los consumidores pueden elegir la entidad que les ofrezca las condiciones que mejor se ajusten a sus necesidades, teniendo en cuenta que se trata de un producto que dura muchos años y que puede tener unas condiciones más ventajosas que las que se firmaron en la contratación.
Es lo que se conoce como «subrogación de hipoteca» o «subrogación de acreedor», es decir, cuando los derechos del acreedor sobre un préstamo son transferidos a una nueva entidad o persona.
La subrogación de la hipoteca de una vivienda es el caso más frecuente de subrogación. Se produce cuando una de las partes es reemplazada, ya sea el titular deudor o el banco acreedor. Un procedimiento que se encuentra regulado por la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Según dicha normativa, el cliente de un banco que ha contratado una hipoteca de vivienda puede cambiar de entidad en el caso de que esta le ofrezca el mismo producto a unas condiciones más beneficiosas.
Tabla de contenidos
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
La subrogación de hipoteca de una vivienda es un producto financiero que permite modificar una de las dos partes implicadas en el contrato de un préstamo hipotecario, ya sea el deudor o la propia entidad bancaria. Por ejemplo, cuando una persona adquiere una vivienda ya hipotecada, es posible cambiar el titular de la hipoteca. Pero también es posible cambiar la hipoteca de banco. Normalmente, el motivo el motivo principal para ello es modificar las condiciones financieras, como las comisiones o el tipo de interés (TIN y TAE), así como eliminar los productos asociados o cláusulas abusivas o ajustar los periodos de amotización.
Ventajas de cambiar hipoteca de banco
Según datos del Colegio de Registradores, la duración media de las hipotecas de vivienda que se firman en España es de casi 24 años. A lo largo de tantos años, los productos hipotecarios van evolucionando y hay momentos en los que las condiciones que ofrecen las diferentes entidades pueden resultar bastante más atractivas que las que se aceptaron en el contrato inicial.
Por eso, muchos clientes se preguntan si podrían mejorar las condiciones de su hipoteca y qué hacer para lograrlo. Gracias a los actuales productos que ofrecen las entidades bancarias, es posible ahorrar muchos miles de euros debido a un menor interés (TIN y TAE) y, al mismo tiempo, reducir el grado de vinculación con el banco y sentirte más seguro. Pero también es posible que consigas reducir la cuota mensual, lo que te permitirá relajar la economía familiar.
Es cierto que las subrogaciones son un trámite bancario que implica determinados gastos, pero puede que en tu caso te resulte ventajoso afrontar este importe. Es cuestión de echar cuentas y ver si realmente te merece la pena en función de la nueva oferta, especialmente de los tipos de interés y de las condiciones que te ofrezcan otros bancos.
La mayor ventaja de cambiar una hipoteca a otro banco es la mejora de las condiciones, sobre todo por la posibilidad de obtener un mejor diferencial del tipo de interés, lo que se traduce en intereses más bajos y en unas cuotas más llevaderas. Pero además, esta operación suele ir asociada con una ampliación del plazo de amortización, de un cambio en la modalidad del tipo de interés, pasando, por ejemplo, de una hipoteca variable a una con una cuota con tipo de interés fijo, lo que te dará mayor seguridad.
No obstante, si el objetivo del cambio es modificar ciertos aspectos de la hipoteca, la subrogación también es una buena opción, ya que es más ventajosa desde el punto de vista económica que realizar una cancelación y una suscripción de un nuevo préstamo hipotecario. Y es que en el segundo caso es necesario pagar en torno a 1.000 euros de media por la comisión de cancelación del actual préstamo.
Eso sí, recuerda que la subrogación establece ciertas restricciones, por lo que el titular no puede cambiar todo lo que quiera. Por ejemplo, no puede incluirse una ampliación de capital del préstamo hipotecario ni realizar un cambio de los titulares.
No obstante, si consigues mejores condiciones, puede que en este caso te salga a cuenta optar por la solicitud de una nueva hipoteca.
Casos en los que vale la pena cambiar hipoteca de banco
Por lo general, la experiencia indica que es más rentable hacer una subrogación de hipoteca en los primeros años de vida del préstamo, ya que en estos años es donde la cuota incluye un mayor valor de intereses que de capital amortizado.
Por el contrario, al finalizar la vida de la hipoteca, el titular habrá pagado la mayor parte del importe total de los intereses, por lo que es más complicado amortizar los gastos de la subrogación. Pero, independientemente de ello, es recomendable que hagas cuentas para valorar si el ahorro que consigues con la operación es mayor al coste que conlleva el trámite. Si es así, te interesa cambiar tu hipoteca de tu vivienda a otro banco.
A grandes rasgos, cambiar hipoteca de banco es un trámite bastante rentable, ya que permite al cliente rebajar el interés para que la cuota sea más baja. Eso sí, en función de las circunstancias concretas de cada caso, podrás tener acceso a un mayor o un menor ahorro. A continuación te explicamos algunos casos en los que sale a cuenta hacer un cambio de hipoteca a otro banco:
- Si el interés del préstamo hipotecario es del 2% o más: los tipos de interés de las hipotecas que ofrecen las entidades de crédito en la actualidad son más ventajosos, por lo que no te resultará muy complicado encontrar mejores ofertas de préstamos.
- Si todavía te encuentras en la primera mitad del plazo: en el grueso de las hipotecas, la mayor parte de los intereses se abonan en la primer mitad de la vida del préstamo. Con lo cual, si te estás planteando hacer el traslado en los primeros años del crédito hipotecario, mayor será el ahorro.
- Si no has recibido un buen trato de tu banco: en el caso de que tu banco se niegue a mejorarte la oferta de tu hipoteca actual y si en el contrato inicial se incluyeron cláusulas consideradas abusivas por ley o muy perjudiciales como el IRPH o la cláusula suelo, también vale la pena hacer un cambio de hipoteca a otra entidad.
¿Cómo cambiar hipoteca de banco?
Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco, no es necesario que cuentes con el consentimiento actual de tu banco. Una vez que hayas presentado la solicitud de subrogación, recibirás una oferta en la que se reflejen las nuevas condiciones de la hipoteca. Cuando las hayas aceptado, el nuevo banco pedirá a tu actual entidad un certificado de la deuda, que tendrá que ser entregado en un plazo máximo de una semana. Entonces, tu banco actual podrá hacerte una contraoferta en un plazo de 15 días. De no aceptar, la escritura de subrogación podrá firmarse sin problema.
Busca una hipoteca mejor
Lo primero que debes hacer es buscar un producto cuyas características sean mejores de las que tiene tu hipoteca actual. Para ello, deberás comparar las ofertas de subrogación de distintos bancos. Tanto los intereses como las comisiones de apertura y las condiciones del contrato. Pide información sobre el TIN, el importe de las cuotas, el tipo de interés, el índice de referencia, etc.
Ponte en contacto con el nuevo banco
Una vez que hayas elegido los mejores productos, te aconsejamos que te pongas en contacto con la entidad o entidades cuya oferta te haya parecido más atractiva e intentar negociar las condiciones que mejor vayan a tu favor.
Deberás iniciar la solicitud de subrogación de hipoteca para que cada una de estas entidades te proporcione una oferta vinculante con las condiciones específicas de la operación. Si el banco preaprueba tu petición, tendrás que presentar una tasación de la vivienda y entregar toda la documentación requerida para que el departamento de riesgos pueda llevar a cabo un estudio más minucioso de tu perfil financiero. Cuando tu solicitud haya sido aceptada, el banco te entregará la oferta vinculante.
Esperar la aprobación de la subrogación
Una vez que hayas puesto en valor todos los datos de la oferta, si estás dispuesto a cambiar hipoteca de banco y si el nuevo banco ha aprobado le operación, la entidad tendrá que ponerse en contacto con tu banco actual para notificarle la intención de cambiar tu hipoteca. Tu actual banco dispone por ley de un plazo de 7 días naturales para confirmar a la nueva entidad el valor exacto del préstamo que va a subrogarse.
Cuando esta información haya sido entregada, tu banco actual dispone de un plazo de 15 días naturales para hacerte llegar una contraoferta. Sin embargo, la Ley de Crédito Inmobiliario establece que no estás obligado a aceptarla, pudiendo elegir la oferta que más te convenga. Además, según el artículo 1211 del Código Civil, si el préstamo se ha llevado a cabo mediante escritura pública, no se requiere de la aprobación del banco original.
- Si decides aceptar la contraoferta de tu actual banco, no tendrás que pagar ninguna penalización y firmarás una novación, que extinguirá el antiguo contrato y dará por válido el nuevo.
- Transcurrido este tiempo, si no has aceptado la oferta de tu actual entidad, el trámite de subrogación podrá llevarse a cabo. Se firmará entonces el contrato y se formalizará la operación a través de una escritura pública ante notario. En el contenido de dicha escritura deberán constar las nuevas condiciones, como el tipo de interés y el plazo de la hipoteca.
¿Cuáles son los gastos de cambiar hipoteca de banco?
Aunque cambiar hipoteca de banco puede proporcionarnos muchas ventajas, lo cierto es que cambiar tu hipoteca de banco también conlleva una serie de gastos que deben tenerse en cuenta a la hora de valorar si nos conviene o no continuar adelante. Afortunadamente, se dividen entre el banco y el cliente.
Gastos que debe afrontar el cliente
Son aquellos gastos que tienen que ver con la antigua hipoteca, incluyendo la amortización anticipada y la comisión de subrogación.
- La comisión de subrogación es un coste inevitable en este tipo de trámites y se aplica sobre el capital que todavía se debe al acreedor, siempre y cuando esta comisión esté reflejado en el contrato de hipoteca inicial. Eso sí, se encuentra limitada por ley y varía según el momento en el que se formalizó el préstamo hipotecario y si el tipo de interés es fijo o variable.
- En el caso de la amortización anticipada, el porcentaje puede variar según el tipo de interés que se aplique, de si se trata de una hipoteca variable o de un tipo de interés fijo. Pero también de los años de vigencia que tenga el préstamo hipotecario al llevar a cabo la subrogación.
- Además, hay que sumar los gastos asociados a la nueva hipoteca, como la nota simple actualizada de la vivienda, la nueva tasación, los impuestos notariales de la copia de la escritura de la hipoteca y la comisión de apertura del banco si la hubiera.
Gastos que debe afrontar el banco
Los gastos de notaría, gestoría y registro del nuevo préstamo hipotecario, además de los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados tienen que ser sufragados por el banco.
Cambiar tu hipoteca al Banco Santander
El Banco Santander ofrece la opción de cambiar tu hipoteca de banco a través del producto «Trae tu hipoteca al Santander» con el objetivo de mejorar tus cuotas, el TIN y el tipo de interés. Podrás usarla tanto para financiar tu vivienda habitual como si se trata de una segunda residencia, para el 100% del importe pendiente y para el mismo plazo. Con la posibilidad de escoger entre un tipo de interés fijo o variable. El propio banco se ocupa de los gastos de notaría y de registro. Para más información, solamente tienes que rellenar el formulario que aparece en la web del Banco Santander.
Cambiar tu hipoteca al BBVA
La subrogación de hipoteca de BBVA te permite trasladar tu préstamo a esta entidad, eligiendo si prefieres un tipo de interés fijo o variable. Lo único que tendrás que hacer es asumir la comisión de subrogación, estipulada por ley entre el 0,15% y el 0,50%. Para hipotyeca fija, el periodo de amortización máximo es de 30 años y el TIN es del 1,85%, pudiendo solicitar hasta el 80% del valor de la vivienda.
