¿Sabías que, según datos del INE, cada vez hay más gente que cambia las condiciones de sus préstamos? Concretamente, en el mes de julio de 2021 se modificaron alrededor de 25.477 hipotecas, lo que supone un aumento de más del 200% con respecto al mismo mes del año anterior.
Con el paso de los años, el mercado hipotecario ha ido evolucionando y, actualmente, es posible encontrar productos con condiciones mucho más ventajosas que las que podíamos encontrar hace unos años.
Pero además, el coronavirus ha puesto a algunas familias españolas en una situación económica delicada, lo que en algunos casos dificulta el pago mensual de la hipoteca de su casa y de otros préstamos y deudas. A lo que hay que añadir que si no se realizan los pagos de las cuotas de las hipotecas normalmente hay que pagar una multa y si esta situación se extiende en el tiempo, podría llegarse al embargo.
Por eso, es normal que cualquier cliente que tenga un interés alto, cláusulas abusivas o esté pagando unas cuotas muy elevadas en su crédito hipotecario se plantee si debería refinanciar su hipoteca y optar por un nuevo préstamo para que los pagos de las cuotas les resulten más llevaderos.
Por suerte, hoy en día hay cada vez más bancos que ofrecen la opción de contratar una nueva hipoteca para proceder al cierre de la que tienen con otra entidad y mejorar, de esta forma, sus condiciones, tanto en cuota como en tasa de interés y demás características del préstamo.
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¿En qué consiste la refinanciación de la hipoteca?
La refinanciación de una hipoteca consiste en cambiar las condiciones actuales de un crédito hipotecario por otras diferentes, ya sea a través de la contratación de una nueva hipoteca, un acuerdo de novación con la misma entidad bancaria o una subrogación.
Llevar a cabo la refinanciamiento de la hipoteca de una casa puede ser muy rentable, ya que permite abaratar cualquier aspecto del valor del préstamo. Pero antes de aventurarse a ello, es muy importante tener claro cuál será la tasa de ahorro que obtendremos y los costes que deberemos afrontar por la firma de un nuevo préstamo debido a los costos de cierre derivados del cierre de la hipoteca que ya tenemos. Solamente con esta información alguien puede valorar si debería refinanciar o no sus préstamos.
El ahorro de dinero que puede obtenerse depende de las condiciones de la hipoteca actual y de las que ofrezca el banco con el que queremos contratar el nuevo crédito hipotecario. En estos casos, lo ideal es lograr una reducción significativa de la tasa de interés o eliminar otros costos asociados a la hipoteca, como servicios y productos asociados (contratación de algún seguro) o comisiones por cierre y cancelación anticipada.
Ventajas de la refinanciación de la hipoteca
Algunos de los objetivos que persiguen aquellas personas que se plantean el refinanciamiento de su préstamo hipotecario son los siguientes:
- Ampliar el capital de la hipoteca: hay clientes que deciden refinanciar su hipoteca actual con la finalidad de aumentar el capital del préstamo para obtener dinero en efectivo para destinar a un proyecto diferente, como hacer frente a una reforma o adquirir un coche. Pero también para liquidar otras deudas contraídas mediante otros préstamos o tarjetas de crédito, por ejemplo.
- Cambiar el tipo de interés aplicado: otra posibilidad de la que puedes disfrutar con el refinanciamiento de préstamos es la mejora de las tasas de interés del producto. En estas situaciones, podemos intentar obtener un descuento en los tipos aplicados o decantarnos por pasarnos del interés fijo al variable o al contrario. Si firmaste un préstamo a tipo variable, puede que quieras refinanciarlo para convertirlo en un préstamo a tipo fijo y protegerte del aumento de las tasas de interés en el futuro, estableciendo siempre la misma cuota. Y es que resulta mucho más fácil planificar y presupuestar cuando se paga la misma cuota todos los meses.
- Ampliar o reducir el plazo: también es bastante frecuente cambiar el plazo de amortización de los préstamos, ya sea para extenderlo y, de esta forma, rebajar el pago mensual de las cuotas o para conseguir una reducción del saldo de los intereses y que la deuda total del préstamo sea menor. Si puedes permitirte un incremento de los pagos mensuales de tu préstamo, podrás ahorrar miles de euros en el interés total, ya que el plazo de amortización será menor. Con lo cual, es una gran solución para ahorrar a largo plazo.
- Pagos mensuales más bajos: llevar a cabo una refinanciación por otro periodo de 30 años después de haber estado pagando durante varios años, reducirá tus cuotas y hará que la economía de tu casar esté más desahogada y dispondrás de mayor cantidad de dinero en efectivo para otras cosas. Eso sí, tienes que tener en cuenta que el total de intereses será mayor que ahora.
- Tasa de interés más baja: si la tasa de interés baja después de cancelar el préstamo, podrás refinanciar tu hipoteca para aprovecha la tas más baja. De esta forma, podrás ahorrar mucho dinero, en función de cuánto tiempo lleves con tu préstamo. Si llevas pocos años, puede que a la larga no ahorres tanto.
- Refinanciamiento con desembolso de dinero en efectivo: como alternativa a un préstamo sobre el valor acumulado de la casa, puede que refinanciar y obtener parte del dinero en efectivo sea una buena idea. Esto te permitirá disfrutar de una buena inyección de liquidez sin necesidad de vender tu casa. Por ejemplo, es una opción muy interesante si estás pensando en montar un negocio o necesitas dinero en efectivo para para pagar los estudios de tus hijos. Eso sí, ten presente que muchas veces terminarás pagando más en intereses que si te decantas por otras opciones de financiación.
- Reunificar deudas: si tienes varios pagos de préstamos cada mes, puede que te salga a cuenta reunificarlos todos en un mismo préstamo, sobre todo si tienes la posibilidad de disfrutar de una tasa de interés más baja. De esta forma, te resultará mucho más sencillo realizar un seguimiento de los pagos los préstamos y te evitarás más de una multa por no haber pagado a tiempo. Además, puede que la cuota sea más baja de lo que vienes pagando normalmente.
- Cambiar cualquier otra cláusula: también podemos optar por el refinanciamiento de las hipotecas para evitar los pagos de tasas y comisiones, reducir las condiciones de vinculación, cambiar a los titulares del préstamo o eliminar de su contenido alguna cláusula que sea considerada como abusiva, entre otras cuestiones.
Desventajas de la refinanciación de la hipoteca
Tienes que tener en cuenta que la refinanciación no siempre es un movimiento inteligente. Incluso en aquellos casos en los que podemos conseguir una tasa de interés más baja o una cuota mensual más reducida, puede ser una equivocación deshacerse de los préstamos existentes. Por este motivo, es fundamental valorar bien las ventajas y desventajas al detalle antes de iniciar este tipo de procedimientos.
Costos de la operación
El refinanciamiento de la hipoteca puede tener asociados unos costes muy altos, ya que tendrás que hacer frente a los costos de cierre, que pueden suponer miles de euros. Por eso, es importante que estés seguro de que el trámite te traerá más beneficios que gastos. Además, esta operación puede incluir también algunos costes asociados, como la contratación de algún seguro o la tasa de apertura.
Mayores costes de interés
La refinanciación de la hipoteca puede ser contraproducente. Ten en cuenta que si extiendes el periodo de amortización, terminarás pagando más intereses por la deuda. Puede que te interese tener cuotas mensuales más reducidad, pero terminarás pagando más a largo plazo. Calcula cuánto te costará refinanciar y compara cómo cambian los intereses con respecto a las condiciones actuales de tu contrato.
Beneficios perdidos
Algunas hipotecas poseen características útiles que perderás si decides refinanciar. Por ejemplo, si tienes una tasa fija, si las tasas de interés se disparan, no te verás afectada. Con lo cual, no deberías dejarte tentar por por una hipoteca a tipo variable solamente porque la cuota sea más baja, sobre todo si lo que buscas es estar más seguro y tranquilo cada mes.
¿Qué formas hay de refinanciar préstamos hipotecarios?
Actualmente, existen tres tipos de productos para llevar a cabo la refinanciación de hipotecas para cambiar sus características. Por una parte, podemos intentar negociar con nuestra entidad actual, lo que se denomina como «novación hipotecaria». Por otra parte, podemos intentar cambiar el préstamo a una entidad diferente para tramitar una subrogación o solicitar directamente un nuevo préstamo. A continuación te explicamos en qué consiste cada una de estas posibilidades:
- Novación hipotecaria: este procedimiento permite llevar a cabo la refinanciación de la hipoteca actual acordando el cambio de las condiciones con nuestro banco. La principal diferencia de este trámite con la subrogación es que la novación permite cambiar casi cualquier cláusula. El inconveniente es que no es posible hacer ninguna modificación si nuestra entidad no está de acuerdo con la propuesta.
- Subrogación: esta operación consiste en cambiar la hipoteca a otra entidad bancaria con el objetivo de obtener una mejora en los condiciones. Gracias a ello, es posible obtener una tasa de interés más baja, conseguir un descuento o eliminar las comisiones, disminuir el grado de vinculación con la entidad y aumentar el periodo de amortización para que las cuotas del préstamo sean más llevaderas. Sin embargo, no está permitido realizar una ampliación de la cantidad de dinero de la hipoteca o llevar a cabo un cambio de titulares.
- Solicitar un nuevo préstamo: otra opción que tenemos es la de solicitar un nuevo préstamo hipotecario con unas condiciones más favorables para nuestras circunstancias económicas y poder llevar a cabo el cierre del préstamo anterior. Lo único que debes tener en cuenta es que en este caso es necesario hacer frente a los costos de liquidación de la hipoteca actual.
¿Cuánto cuesta cambiar las condiciones de una hipoteca?
La refinanciación de las hipotecas de vivienda es un trámite que lleva asociado el pago de ciertos gastos. Será necesario satisfacer las posibles tasas y comisiones que vayan surgiendo a lo largo de la operación, la posible tasación de la vivienda, los costos de escruturación e inscripción…
Para que te hagas una idea de los costos que suele conllevar el refinanciamiento de un préstamo, te damos algunos detalles.
- Posible comision de apertura de la nueva hipoteca: cada entidad establece la suya, aunque casi ninguna la cobra ya actualmente.
- Tasación de la vivienda: unos 300 euros.
- Liquidación del antiguo préstamo: entre 800 y 1.000 euros. A lo que hay que añadir la tasa por la posible amortización anticipada, que suele ser como máximo de hasta el 2% sobre el saldo pendiente de la hipoteca, según la escritura y fecha de firma.
En promedio, los costos de la operación oscilan entre los 1.000 y los 2.000 euros. Es cierto que se trata de una suma de dinero importante, pero normalmente se amortiza con el ahorro que se obtiene con la refinanciación, debido a una tasa de interés más baja. En algunos casos, puede llegar a ser de miles de euros.
Además, hay que tener en cuenta que algunos bancos no cobran estas tasas o asumen costos que, generalmente, tendrían que ser afrontados por el cliente. Por este motivo, lo más recomendable es intentar negociar con tu banco y con otras entidades financieras. Envía varias solicitudes de información para valorar cuál es la oferta de cada una de ellas y poder echar cuentas, de modo que sepamos si nos sale más a cuenta optar por una novación, una subrogación o una nueva hipoteca.
En la mayoría de los casos, la solución más rentable es la subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca a otro banco que nos ofrezca unos términos más atractivos. El único inconvenientes es que solamente es posible modificar el saldo del préstamo o el plazo de pago de la deuda.
Normalmente, los costos de subrogación de hipotecas son menores, ya que la legislación actual establece que solamente hay que abonar la tasación y la posible tasa por subrogación de acreedor. No obstante, esto no significa que la subrogación del préstamo valga más la pena que contratar una nueva para cancelar la vigente. Es importante fijarse en las tasas que nos cobrará nuestra entida actual y en el ahorro que obtendremos al cambiarnos a otros bancos.
Lo importante es alcanzar el punto de equilibrio en los costos de cierre. Averigua cuánto pagarás por los costos de cierre si decides refinanciar tus présatmos e incúyelos en tu punto de equilibrio, que es el periodo de tiempo que tardarás en recuperar el dinero de los costos de refinanciamiento. Si tienes pensado vender tu casa antes de llegar a este punto, lo más probable es que no te salga a cuenta refinanciar.
¿Se puede refinanciar la hipoteca para evitar el embargo?
Tal como afirma la Asociación Española de Banca, las entidades firmantes del Código de Buenas Prácticas Bancarias promulgado en 2012 están obligadas a renegociar la hipoteca están obligadas a realizar el refinanciamiento de la deuda para aquellos clientes que tengan dificultades para afrontar el pago mensual del préstamo de su casa y que se encuentren dentro del umbral de exclusión social. Estos bancos deben cumplir con el protocolo que explicamos a continuación:
- Refinanciación de la deuda para incluir un periodo de carencia de capital de cuatro años en los que únicamente se realizará el pago de los intereses. Además, el plazo de amortización debe extenderse hasta los 40 años y aplicar una tasa de interés máxima de euríbor más 0,25%.
- Si con esta solución no es suficiente, las entidades firmantes del código mencionado deben aplicar una quita que puede variar en función de las circunstancias del cliente.
- Si el hipotecado continúa sin poder afrontar el pago de la hipoteca, el siguiente paso es la dación en pago, que consiste en el cierre de la deuda mediante la entrega de la casa. Una vez aplicada la dación en pago, la familia puede quedarse en la vivienda durante dos años prorrogables en los que realizarán el pago de un alquiler del 2,5% del saldo que quedara pediente de la hipoteca.
