La novación de hipoteca es una operación que permite realizar cambios en las condiciones del préstamo hipotecario después de haber firmado. Se trata de la renegociación de la deuda con el banco con la que previamente ha sido contratada la hipoteca. Pueden cambiarse uno o varios términos o condiciones de la misma para que vayan en favor del prestatario y de sus circunstancias económicas.
Eso sí, hay que tener en cuenta que no todos los contratos incluyen en su con tenido la posibilidad de una novación hipotecaria. En caso de no reflejar esta opción, los bancos no están obligados a aceptar la operación. Podemos iniciar el proceso de negociación con el banco para intentar llegar a un acuerdo, pero recuerda que si la entidad no está conforme con el cambio propuesto podrá rechazar la propuesta o establecer sus propias condiciones: incluir el pago de comisiones, aumentar el tipo de interés o la contratación de algún producto vinculado, como seguros.
Algunas de las modificaciones que pueden realizarse a través de la novación son la ampliación o reducción de la cantidad de dinero prestada, el plazo de amortización, el sistema de amortización, la incorporación o liberación de nuevas garantías reales o personales o el cambio de divisa en el que fue formalizada la hipoteca.
Este procedimiento es algo bastante habitual, ya que, debido a la gran duración del préstamo hipotecario, es probable que a lo largo de los años surjan algunas circunstancias que nos impidan hacer frente a las deudas , como problemas familiares, una situación económica delicada, un cambio de trabajo, un divorcio, etc. Situaciones que pueden dificultar el pago de la cuota mensual y cuya solución pasa por una novación de la hipoteca que nos permita realizar cambios en las condiciones del préstamo.
Gracias a a la novación, el cliente puede ponerse en contacto con los profesionales de su entidad para renegociar una modificación de las condiciones de la hipoteca que desee sin necesidad de cambiar de banco. Por ejemplo, puede mejorar su préstamo a través de una disminución de los tipos de interés. Eso sí, la entidad debe estar de acuerdo para que estos cambios se produzcan.
Una vez que se ha alcanzado el acuerdo entre el hipotecado y el banco, tendrá que realizarse un cambio del contrato de la hipoteca, que deberá ser formalizado mediante escritura pública que posteriormente será inscrita en el Registro de la Propiedad.
Si la novación no funciona o consideras que las condiciones de la oferta que te da tu entidad financiera no se ajustan a tus necesidades, siempre existe la opción de optar por una subrogación de la hipoteca. Un procedimiento que puede llegar a ser incluso más barato en función de las ofertas que nos hagan y de las comisiones que cobre la entidad por cada uno de los trámites. En el año 2019, se abarató la subrogación de la hipoteca, pero hay que tener en cuenta que un cambio de banco implica la aportación de una nueva tasación que certifique el valor actual de la vivienda, mientras que con una novación no hay que afrontar este gasto.
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Ventajas de la novación de hipoteca
La novación hipotecaria ofrece múltiples ventajas a los titulares de una hipoteca:
- Gracias a ella, es posible obtener un significativo ahorro de dinero, sobre todo en aquellas situaciones en las que se decide extender el pago o reducir el tipo de interés.
- Es más económico que cancelar la hipoteca, ya que evita el pago de las comisiones derivadas de la cancelación del préstamo.
- Permite mejorar la hipoteca. Puede que en la negociación, el banco nos dé una mejor oferta que la que teníamos inicialmente, por lo que permite a muchos usuarios cambiar el contenido del contrato y mejorar las condiciones a su favor.
¿Qué cambios pueden hacerse en una novación de hipoteca?
A la hora de realizar una novación de la hipoteca, las opciones que tenemos a nuestro alcance son muy diversas. Cada cliente deberá elegir la que más se ajuste a su caso, en función de las necesidades que tenga. A continuación te explicamos algunas de las posibilidades entre las que es posible elegir.
Tipo de interés
Como las hipotecas actuales suelen tener un plazo de amortización de entre 20 y 30 años, la evolución de los tipos de interés a lo largo de este periodo puede cambiar lo suficiente como para que nos planteemos renegociar las condiciones con el banco.
La novación hipotecaria permite realizar modificaciones en los tipos de interés que fueron acordados cuando el préstamo fue concedido y se firmó el contrato. El cliente puede negociar con la entidad un nuevo diferencial, que es la parte fija que se suma al índice de referencia o pasar d eun interés variable a uno fijo y viceversa.
Eso sí, ten en cuenta que, con la nueva ley hipotecaria la comisión que debe afrontarse por la novación es del 0,25% durante los tres primeros años y del 0% el resto de años. A lo que hay que añadir los gastos de tasación, de notaría y registro, que se reparten a partes iguales entre el banco y el cliente en caso de novación. Por eso, es importante echa cuentas del coste de la operación y del ahorro que podemos obtener.
Plazo de amortización
La novación también permite ampliar o reducir el plazo de amortización de la hipoteca. Una opción muy interesante para aquellas personas que están pasando por una situación económica delicada y quieren aumentar el plazo para reducir la cantidad de dinero a pagar en cada cuota. No obstante, tienes que tener en cuenta que el coste de los intereses totales será mayor.
Pero también puede ocurrir que quiera reducirse el plazo de amortización y aumentar las cuotas para obtener un ahorro en intereses y terminar antes con el préstamo.
Titular del préstamo
De la misma manera, la novación permite hacer modificaciones del titular o titulares que son responsables del pago de la hipoteca. Es lo que se conoce como subrogación del deudor. Un caso que puede darse por circunstancias muy diversas, como un fallecimiento, un divorcio o una compra de vivienda con subrogación de hipoteca.
Eso sí, hay que tener en cuenta que, al reducirse el número de títulares de la hipoteca, el banco pierde una garantía de pago, por lo que es posible que solicite nuevos respaldos, como un avalista que responda por el hipotecado con su capital en caso de impago.
Añadir o suprimir garantías de préstamo
Loas respaldos pueden ser materiales (inmuebles) o personales. Por ejemplom, existe la posibilidad de incluir a algún nuevo titular o eliminarlo. Pero también retirar o cambiar un avalista o incorporar otra propiedad como nueva garantía.
Sistema de liquidación
Puede que en algún momento de la vida de la hipoteca, necesites incluir un periodo de carencia para hacer frente a la misma. Se trata de un periodo de tiempo durante el cual, debido a la imposibilidad de afrontar la deuda, solamente se paga el importe de los intereses de las cuotas, pero no el capital. Pero también la novación también permite hacer alguna otra modificación relacionada con la liquidación.
Capital pendiente
Si necesitas un importe de dinero mayor a la que solicitaste cuando firmaste el contrato del préstamo hipotecario, también puedes hacer una novación de hipoteca. Ya sea porque tu economía familiar se ha resentido o porque necesitas liquidez para otras cosas, como una reforma de vivienda, es posible negociar con la entidad para ampliar el capital de la hipoteca de la manera que resulte más cómoda para el cliente.
Eliminar clásusulas abusivas
Aunque, hoy en día, las cláusulas abusivas de las hipotecas no son de uso habitual, si en tu contrato las hubiera, puedes solicitar una novación para eliminarlas. Es el caso, por ejemplo, de las cláusulas suelo.
¿Cuáles son los gastos de novación de la hipoteca?
Hay que tener en cuenta que realizar una novación hipotecaria supone una nueva operación, por lo que implica una serie de costes, como pueden ser los gastos de notaría, la comisiones de la novación de la hipoteca y todos aquellos gastos que puedan derivarse de cualquier cambio que se lleve a cabo en el Registro de la Propiedad. Por ejemplo, puede que el banco nos pida que volvamos a entregarle una nueva tasación de la vivienda hipotecada.
A continuación te explicamos cuáles son algunos de los gastos más habituales en una novación de hipoteca. No obstante, no todos ellos tienen que hacerse. Todo depende del tipo de cambio que que queramos llevar a cabo en la novación.
Comisión de la novación de la hipoteca
La comisión de novación puede oscilar entre el 0,1 y el 1% del capital pendiente del préstamo y se paga únicamente por el hecho de volver a negociar las condiciones de la hipoteca con el banco.
- Si solamente queremos pasar de un tipo de interés variable a uno fijo, el coste de la comisión no podrá ser mayor al 0,15% exclusivamente durante los primeros tres años de la vida de la hipoteca.
- Si únicamente queremos modificar el plazo, el gasto no puede ser superior al 0,1%.
Gastos de notaría
Los honorarios del notario varían entre el 0,2 y el 0,5% del dinero que falta por pagar del total del préstamo.
Gestoría
Los gastos de la gestoría dependen mucho de la propia entidad con la que tenemos contratada la hipoteca, pero generalmente suele ser de entre 100 y 150 euros.
Registro de la Propiedad
Si el hipotecado necesita llevar a cabo algunos cambios en el registro, lo normal es que el gasto sea de la mitad de los honorarios cobrados por el notario.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Si el objetivo de la operación es realizar un aumento del importe del capital, los bancos son los que deben sufragar este coste. En función de la Comunidad Autónoma, este tributo puede oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del capital, intereses y gasto que hemos sumado.
Tasación
Solicitada por algunos bancos para certificar el valor actual de la casa, sobre todo en casos de subrogación. Lo normal es que este gasto oscile entre los 250 y los 400 euros, en función del tipo de vivienda a la que está ligada la hipoteca. No obstante, si el contenido de la tasación actual tiene menos de 6 meses, el banco no podrá obligar al cliente a hacer una nueva.
Así pues, tomando como referencia los gastos anteriores y tomando como ejemplo una vivienda con unas deudas de 150.000 euros, los costes por realizar la novación podrían alcanzar los 2.000 euros aproximadamente.
